中国证监会近期印发《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），推动房企融资逻辑从依托“主体信用”转向“项目信用、资产现金流”，搭建起覆盖房企再融资、并购重组、REITs（不动产投资信托基金）、ABS（资产证券化）、存量盘活、风险处置在内的资本市场全链条工具体系。

受访专家均表示，《意见》的发布不仅重构房地产行业融资底层逻辑，而且将加速资本市场中介服务机构优胜劣汰。资产评估机构唯有在方法、人才、风控、业务赛道上完成全方位迭代，才能把握行业变革契机，实现高质量发展。

打开估值服务新空间

北京中同华资产评估有限公司合伙人宗楠表示，评估行业将迎来业务逻辑重构、评估模式转型、不良资产化债出清三大变化。

“新政策支持租赁住房、城市更新、商业不动产REITs及扩募、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）与不动产ABS业务，深耕REITs、CMBS、不动产收益法评估、不良资产估值领域的机构与评估师，将形成显著差异化竞争优势。”宗楠说，评估业务正在转向项目全生命周期价值评估、现金流建模、资产证券化底层资产评估、并购重组估值、困境资产价值分析等高附加值业务。

在他看来，《意见》落地带来四个宏观层面变化：一是估值重心下沉至单个项目与存量资产，不再依赖房企主体资质、品牌、规模；二是估值参数、收益法模型、资产核查范围、信息披露要求全面细化，粗放式估值模式逐步退出市场；三是传统抵押估值、房企整体估值业务收缩，资产盘活、风险处置类高端估值业务扩容；四是落实“申报即担责”要求，评估机构作为资本市场“看门人”，合规责任进一步强化。

南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司董事长王延龙同样认为，这套全链条工具体系将有效推动房地产开发融资方式改革，为评估机构开辟增量业务空间。他将新业务归纳为六大应用场景，如房企再融资属于基础增量业务，募投配套资产核验、交易对价评估、公允价值评估、减值测试等业务体量较大、标准化程度高。并购重组属于高附加值赛道，在行业风险出清与资源整合过程中，需要穿透核查标的底层资产、隐性负债与或有风险，对评估人员综合研判能力提出更高要求。

严守执业风控

王延龙指出，《意见》发布后，评估机构需重点防范收益法实操与参数选取、评估假设脱离实际、评估程序缺位与核查验证不到位、市场法应用不规范、质量管控与独立性管理五类风险。

他介绍，监管重点打击“重模型、轻验证”的执业弊病。随着收益法成为核心评估方法，收入预测缺乏真实性核验、成本费用测算缺乏依据、折现率及资本化率选取主观随意、营运资金参数口径不一致，均属于高频风险点。评估假设必须经过多维度验证，不能盲目乐观设定销售与融资假设，同一项目内各项评估假设不能出现逻辑矛盾。现场勘查不能流于形式，要完整留存影像资料、访谈记录。房地产市场波动加大背景下，市场法应用中可比案例时效性、相关性论证不足，会直接影响评估结论公允性。同时，三级复核流于形式、利益冲突排查缺失、人员回避落实不到位等内部治理问题，极易触碰监管红线。

对此，王延龙认为，机构需重塑收益预测逻辑，围绕收益期、收入、成本费用等核心参数搭建完整估值逻辑链，依靠合同、流水等原始资料支撑参数取值；升级质控体系，对证券业务、并购重组等高风险项目实施独立三级审核，AI（人工智能）辅助评估结果必须配套人工复核并留存底稿；业务承接阶段建立利益冲突审查与风险评价机制，对存在利害关系或委托人授意预设价值的业务坚决拒绝；组建跨领域复合型团队，沉淀租金、空置率等底层运营数据库；规范底稿与档案管理，完整留存全流程工作痕迹，应对穿透式监管核查。

宗楠将执业核心风险归纳为四类：一是估值逻辑适配风险，沿用旧有主体信用估值方法造成定价失真；二是穿透尽调不足风险，权属、查封、隐性负债核查不到位，造成现金流虚高；三是持续期责任风险，REITs、ABS项目存续周期较长，静态估值难以覆盖周期波动，后续将面临追责风险；四是监管合规与执业声誉风险，信息披露不完整、底稿留存不完善等问题，可能引发监管处罚甚至市场禁入。

宗楠建议评估机构迭代估值方法体系，以收益法为核心、现金流测算为基础，增加现金流压力测试等调整参数；搭建底层资产穿透尽调机制，形成闭环尽调底稿；针对重点业务赛道制定专项风控规则，设立项目合规、估值参数、风险披露三道审核关卡；建立项目存续期动态跟踪机制，及时更新估值结论与风险提示；统一底稿模板、披露口径、风险提示规范，夯实合规根基。在项目承接、执行、审核全流程落实风控举措，分级管控涉房项目风险，开展跨学科业务培训，编制专项操作提示手册。

探索差异化破局路径

行业正处在转型阵痛期，专业能力断层、业务模式和风控体系滞后、同质化竞争严重、估值公允性压力加大，是证券评估机构面临的共性难题。

王延龙进一步阐述实操层面困境：存量资产盘活领域普遍存在“价值发现难、方法应用难”问题，低效或不良资产往往产权瑕疵多、基础信息匮乏，单独使用市场法、收益法、成本法都容易出现估值偏差。在项目信用导向与全链条穿透核查下，中介机构“看门人”责任持续压实，缺少全周期服务经验的中小机构或将逐步被市场淘汰。

他提出，评估机构需要转变服务理念，从单纯的“价值测量”向经营咨询延伸，在评估报告中增加资产最佳用途分析、盘活路径对比、风险预警与价值提升建议等内容，助力投资者科学决策。搭建适配项目信用模式的全流程穿透式风控体系，在立项、执行、报告出具各环节严格审核。头部机构可深耕REITs、不动产私募投资基金、ABS等创新业务全流程，将服务延伸至资产结构设计、上市后持续运营、流动性维护等环节，拓展存量物业改造、绿色建筑评估等新方向；搭建专属底层资产运营数据库，提升未来收益现金流预测精准度，提高出具“可视化估价报告”的能力，满足底稿追溯管理要求。

宗楠从人才、赛道、标准、科技、合规、行业协同六个维度给出建议。打造“不动产估值+金融产品+现金流建模+合规风控”复合型人才队伍，常态化开展专项培训；走错位竞争路线，中小机构聚焦存量盘活、区域风险处置、项目再融资业务，头部机构深耕REITs、并购重组、资产证券化高端赛道；建立适配新政策的标准化执业体系，统一新场景下估值参数、尽调标准、风险披露、底稿规范；推进科技赋能，搭建不动产现金流数据库、业态收益模型、风险预警系统；压实全员合规责任，落实项目终身追责机制；依托相关部门完善执业指引，共享典型案例、风险清单、参数标准，推动行业转型升级。